Os moradores das unidades residenciais de um condomínio dividem áreas comuns, como jardins, salões de festas e piscinas -Foto: Rafael Vieira/DP.

O atropelamento de uma criança de 5 anos dentro de um condomínio no bairro de Piedade, em Jaboatão dos Guararapes, no Grande Recife, levantou dúvidas sobre a administração e regras destes espaços. Estas organizações funcionam com regimentos internos, convenções, funcionários e um síndico que é responsável por gerenciar todas estas áreas.

Os moradores das unidades residenciais de um condomínio dividem áreas comuns, como jardins, salões de festas, piscinas, garagens e parquinhos e pagam um valor mensal para custear a manutenção e administração destes espaços. Os condomínios funcionam com o auxílio de uma convenção, que consiste no conjunto de regras válidas para todos os residentes e este documento possui validade jurídica, podendo ser usado  para solucionar problemas do dia a dia. 

Esta convenção é feita em colaboração entre os moradores, síndico, administradora do condomínio e também pode incluir uma assessoria jurídica. Na maioria dos casos este documento é elaborado na primeira assembleia do condomínio. Um “manual da convivência” também é repassado para os moradores e possui todas as normas do espaço, tendo como base o Código Civil e as demais leis do condomínio.

O Código Civil determina normas em relação a funções do síndico, direitos e deveres dos condôminos, realização de assembleias, vagas de garagem, aplicação de multas, eleições para síndicos e conselho, realização de obras, entre outras.

No estado, o Sindicato da Habitação (Secovi) é responsável por defender e promover os interesses de condomínios e tem como as principais funções:

Representar e resguardar os interesses das empresas do mercado imobiliário e condominial perante órgãos governamentais;

Atuar em debates sobre políticas públicas, leis, normas e regulamentos do setor;

Disponibilizar cursos, treinamentos, palestras e eventos para capacitação e atualização profissional dos associados e interessados;

Prestar serviços de mediação em situações de conflitos envolvendo os condomínios;

Servir como uma fonte de informações e orientações para síndicos, através de publicações, eventos e canais de comunicação direta;

Disponibilizar serviços de consultoria e orientação jurídica para transações imobiliárias, juntamente com campanhas de conscientização e estímulo à regularização e segurança jurídica.

Cenários semelhantes ao ocorrido no Condomínio Recanto do Sol, em Jaboatão dos Guararapes, podem ser evitados com o reforço da sinalização, aplicação de multas e estabelecimento de regras claras.

“Muitas vezes as construtoras fazem o playground e área de campinho ao lado de uma via de acesso e isso é um risco muito grande e os condôminos nunca acham que vai acontecer algum problema e apostam na velocidade [dos veículos]. Além disso, em todos os condomínios não se pode andar de bicicleta em locais de circulação de veículos. Neste caso a criança estava descumprindo uma regra condominial e a condômina não poderia estar trafegando naquela velocidade”, destaca o diretor do Secovi, João Campos.

Os laudos periciais apontam que o veículo que atropelou e matou a criança de apenas 5 anos estava trafegando em velocidade acima do permitido da área comum do conjunto residencial, que é de 10 km/h. A informação foi confirmada pela Polícia Científica de Pernambuco.

A velocidade em que os veículos devem transitar dentro dos condomínios geralmente é definida em assembleias e varia entre 10 km/h até 30 km/h. As regras de trânsito devem ser estabelecidas com base no Código de Trânsito Brasileiro e a administração do condomínio deve deixar claro quais procedimentos serão feitos em caso de acidente. A instalação de sinalização é o primeiro passo que deve ser tomado para informar a velocidade máxima permitida, onde os carros devem transitar e estacionar.

“Não existe uma regra em relação à velocidade dos veículos dentro dos condomínios, mas existe um padrão. A maioria dos condomínios estabelecem 10 quilômetros por hora nas vias comuns. Também são feitas campanhas de conscientização para os condôminos chamando a atenção para o cumprimento destas regras. A obrigação de fazer a sinalização passa a ser do síndico, mas não existe um padrão que os condomínios devam seguir”, destaca o diretor do Secovi.

Em cenários de acidente como o que vitimou a criança, o síndico deve contribuir com o processo de apuração do caso, cedendo as imagens das câmeras e esclarecendo as dúvidas da Justiça, explica o diretor do Secovi.

Principais problemas em condomínios

Os condomínios reúnem centenas de moradores e estabelecem regras de convivência para manter a organização do espaço e o bem-estar das pessoas. Apesar das normas, problemas neste tipo de moradia são comuns e atritos entre os vizinhos podem ocorrer pelos mais diversos motivos, a maioria deles por descumprimento das regras.

O barulho é a principal queixa dos condôminos, que muitas vezes se incomodam com som alto, brincadeiras de crianças, reformas e pets. A disputa por vagas de garagem também é um dos problemas mais comuns em condomínios, uma vez que os moradores concorrem pelas melhores vagas. Em alguns locais, as vagas são demarcadas para cada apartamento a fim de evitar a competição pelo espaço, mas ainda há quem estacione nas vagas erradas.

As brincadeiras de crianças em locais inapropriados como jardins, vias para veículos, corredores e elevadores também gera atritos entre os residentes. Neste caso, o condomínio pode recorrer ao Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA) para estabelecer horários adequados para as brincadeiras e estipular limites de idade para a circulação em áreas comuns sem o acompanhamento de um responsável. 

FONTE: DIÁRIO DE PERNAMBUCO.